工商银行：香港二四六308图库全国最扛跌的成都，近期楼市快速降温了！

至今，全国楼市降温，三年整！

这是一场席卷全国的寒潮，没有谁能坚持不降温的。

但在降温过程中，由于存在一定程度的地区差异，不同地区降温的早晚与幅度，也存在一定差别。

如果按年度来看：

2022年，全国楼市最抗跌的城市是上海。

2023年，全国楼市最抗跌的城市是成都。

也许会有网友问，老杨你是怎么知道的？

这还得归功于#全国房地产市场机会与风险监测系统# ，从量、价、库存、地市等四个维度监测市场变化，同时又利用模型进行具体分值的计算，最终可以方便的进行不同城市之间房地产市场景气度的比较。

上海楼市，老杨聊过多次了。

今天，聊一下成都，因为近两个月成都房价跌势较猛，同时6月份住宅成交逆势大跌！

这个过去几年非常顽强的市场，似乎正在发出危险信号！

房价突然加速下跌

从我们监测的房价指数（综合一二手房）来看，50城总体房价，从2021年10月进入下跌通道。

而成都（图中红线），2023年5月之前，房价一直保持上涨；也即其进入下跌通道，相比全国大势滞后了20个月！

但过去半年，成都房价加速下跌，尤其是过去的两个月，跌幅处于过去20年最大值。

作为成都兄弟城市，重庆的房价自2021年12月进入下跌通道，与全国大势相近。

下跌至今，重庆房价已跌回到2018年8月，而成都房价只是跌回到2020年8月。

也就是说，如果两个人同时在2018年四季度入市，一人在重庆买房，一人在成都买房，且地段类似，则如今重庆房子已被套，成都的房价还有浮盈。

总有部分买房人傻傻分不清此二城的区别，认知决定命运哎。

住宅成交逆势大跌

为什么成都房价滞后全国大势两年才下跌？

主要是二手房成交量大增，扛住房价不跌！

如下图，成都二手房最低迷的时候是2020-2021年三季度。

在全国房价开始转跌的2021年10月，成都市场反而出现一个奇特景观：二手房成交量逆势增长，且一路上攻，直至2023年3月，创成都楼市史上最高值！

总体看，今年以来，成都二手房成交仍保持在高位；

但细观近期，今年5月和6月连续两个月环比下降。

4月28日，成都出新政全面取消限购；5月进一步出细则落实5.17新政。

在这两个重大利好刺激之下，5月6月成都二手房成交不增反降！

看似是出幺蛾子了！

相比二手房的牛冠全国，成都的新房成交也就乏善可陈了。

2021年下半年就开始震荡下行，至今仍没止跌。

其实，这一走势，也是全国多数一二线城市的走势，无话可说。

但是，今年6月，成都的新建商品住宅成交只有98万平，环比5月大降25%！

而6月是二季度末月，按一般规律，各大城市新房网签量都会明显增长的。

事实是，今年6月全国50个重点城市的总体成交量环比5月增长19%。

这又是一个逆全国大势的重要信号：成都楼市，可能扛不住了！

荣枯线保卫战

不管成交量如何起伏，升降如何变化，重中之重要看荣枯线。

近几年，成都的二手房成交量远超荣枯线，​新房则低于荣枯线。

那咱们就将一手和二手加总，看看成都总体成交​量与荣枯线的关系。

其实，多年以来，成都楼市的成交总量很大，而且基本平稳。

自2019年以拉图，月度成交量基本能在荣枯线上下徘徊，大成都的购房需求​相当不错。

其中，2023年3-6月最抢眼；

今年3-5月也站上了荣枯线，但6月成交大跌，​跌破了荣枯线；

7-8月是传统淡季，成交量大概率会继续处于荣枯​线之下​。

总体看，今年下半年，就难以乐观了。

成都的城市、经济​、楼市等，与杭州有颇多类似之处。

咱们再来看下杭州成交​技术形态。

2021年下半年楼市降温以来，杭州一二手成交总量明显下滑，成交活跃度​也显著弱于成都。

但是，聚焦近期，今年6月杭州一二手成交总量，环比5月大增三成，同比去年6月增长二成。

这与6月成都成交量环比同比皆明显下跌，形成鲜明反差。

这也就意味着，5月新政之后，杭州楼市与一二线大势同步，新政效果明显强于成都​！

房价泡沫还没挤完

根据上述现象，成都住宅成交与价格，近期表现皆弱，房地产市场景气度创本轮降温以来最低，其原因是多方面的。

比如，2022年以来，成都二手房逆势暴增，这与购房者更倾向于买二手房（全国皆如此）有关，更与外地人进入成都，购买低总价房子用来自住、投资​、养老等有关。

然而，过度的爆量，会否存在阶段性透支​？未来一年，购房需求客观上需要休整一下​？

再如，成都房价滞后全国两年，才进入下跌通道，也就是说之前房价涨幅大，如今下跌之后，也仅仅是跌回到2020年8月份的水平（全国50城总体已跌回到2018年）​。

那是否意味着，成都的房价泡沫还没挤完，房价还有​较大的下行空间？

从老杨的监测来看，成都的房价泡沫最早出现于2018年6月，这个时点滞后于全国50城总体两年​！

截至今年6月，成都的房价泡沫尚留​一点点。而全国50城房价泡沫挤完，已经过去​三个季度了。

领先指数上升乏力

从更深层探究，成都楼市近期大降温的原因，这里引入我们监测系统中的另一个​重要指标：成都​楼市的领先指数。

这个指标比较复杂，包括了五个细分指标，其中​就有房价泡沫指数。

今年6月，成都的领先指数为1，强于全国​多数城市。

但是，接近于0，也就很难对楼市产生明显拉动​作用。

另外，早在2023年4月，成都的领先指数就是达到1，也即去一年多呈盘整格局。

还有一个领先指数与当期指标的相互关系，考虑到2022-2023年上半年，成都的房地产当期市场景气度明显高于领先指数，其性质是​：那段时间成都楼市的强势是缺少技术支撑的。

所以，可能还需要更多一段时间的调整，市场才能将之前的透支部分​抹去。

关于成都楼市的技术分析，这次暂且​打住，以后有空我们再​续集。

之所以在这个时点聊成都，主要根据其量价出现的新信号，老杨提示一下​短期风险，供各位想要参与成都市场的​朋友们参考。

但从中长期来看，成都市场容量大、交易比较活跃，在二线城市中的表现依然​值得期待。

欢迎熟悉成都房地产的铁粉们，多指教，多点评，多分享……